Loi Carrez ou loi Boutin : quelle surface faut-il mesurer ?
Vous vendez ou louez un logement ? La surface à indiquer n’est pas forcément la même. La loi Carrez concerne la superficie privative de certains lots vendus en copropriété ; la surface dite loi Boutin correspond à la surface habitable indiquée dans le bail d’une résidence principale.
Les deux calculs se ressemblent sur certains points, mais leurs exclusions diffèrent. Recopier un ancien chiffre sans vérifier son périmètre peut donc créer une erreur dans votre dossier.
Loi Carrez : le mesurage d’une vente en copropriété
La superficie privative doit être mentionnée lors de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot relevant du statut de la copropriété. Elle ne s’applique donc pas, par principe, à la vente d’une maison individuelle située hors copropriété. Service Public rappelle cette information parmi les documents de la vente en copropriété.
Le calcul porte sur les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines ainsi que des embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées. Voir la définition réglementaire sur Légifrance.
Le périmètre exact dépend aussi de la désignation des lots et du règlement de copropriété. Une cave, un garage, une place de stationnement ou un petit lot distinct ne se traite pas comme la pièce principale d’un appartement. Il faut donc identifier les lots réellement vendus avant de mesurer.
Surface Boutin : le mesurage d’un logement loué
Pour un logement loué comme résidence principale, le bail doit indiquer la surface habitable. Le Code de la construction et de l’habitation la définit à partir de la surface de plancher construite, après des déductions proches de celles du calcul Carrez. Consulter l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation.
La surface habitable exclut notamment les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et autres dépendances. Là encore, les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas retenues.
En cas d’absence de la surface habitable dans le bail, le locataire dispose d’une procédure pour demander son ajout. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 précise ce mécanisme.
Pourquoi les deux résultats peuvent-ils être différents ?
Une même pièce peut être appréciée différemment selon le projet. Les situations suivantes expliquent souvent l’écart :
Véranda : elle est exclue de la surface habitable, tandis que son traitement en Carrez dépend notamment de son caractère clos, couvert et privatif.
Combles : les combles non aménagés sont exclus de la surface habitable ; le mesurage Carrez examine les locaux clos et couverts et leur hauteur.
Cave ou garage : ce sont des annexes exclues de la surface habitable et elles ne doivent pas être ajoutées automatiquement à la superficie privative vendue.
Lots de copropriété : le règlement, l’état descriptif de division et l’accès réel aux espaces aident à déterminer ce qui appartient au lot vendu.
Travaux : une cloison déplacée, une pièce réunie, des combles aménagés ou une véranda modifiée peuvent rendre un ancien certificat inadapté.
Un chiffre Carrez ne doit donc pas être recopié automatiquement dans un bail à la place de la surface habitable, et inversement.
Que risque-t-on si la surface annoncée est trop élevée ?
Lors d’une vente
Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième — soit plus de 5 % — à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l’écart, dans les conditions prévues par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Lors d’une location
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle inscrite au bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart. Les délais et modalités sont précisés par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Ces conséquences justifient un mesurage clair et traçable, surtout lorsque le plan est complexe ou que le logement a été transformé.
Comment préparer le rendez-vous de mesurage ?
Avant la visite, rassemblez les éléments qui permettent d’identifier le bien et son périmètre :
le règlement de copropriété et l’état descriptif de division pour une vente en copropriété ;
les numéros des lots vendus ou loués et leurs éventuelles annexes ;
les anciens certificats de mesurage et les plans disponibles ;
la liste des travaux réalisés depuis le précédent mesurage ;
les clés et accès aux combles, caves, dépendances ou pièces fermées.
Signalez dès la demande s’il s’agit d’une vente, d’une location ou des deux. Cette précision évite de commander le mauvais calcul et permet de préparer une intervention adaptée.
Un projet dans le Nord ou le Pas-de-Calais ?
MYDIAG Expertise réalise les mesurages Carrez et Boutin dans le Nord et le Pas-de-Calais, notamment en métropole lilloise et dans le Valenciennois. Consultez notre page consacrée aux surfaces Carrez et Boutin pour préparer votre demande.
Indiquez votre commune, le type de bien, le projet et les éventuelles annexes. Vous pouvez aussi appeler le 07 57 83 08 61.
Sources officielles
Informations réglementaires vérifiées le 9 octobre 2026. Le périmètre exact doit être apprécié selon le statut du bien, les lots concernés et le contrat.
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